Salg af fast ejendom giver anledning til en række overvejelser inden et salg gennemføres. Ejerforhold, ejendommens karakter og anvendelse på salgstidspunktet er afgørende for en eventuel ejendomsavancebeskatning. Hvorvidt salg af fast ejendom er skattepligtigt eller skattefrit afhænger blandt andet af om ejeren af ejendommen er en fysisk eller en juridisk person som fx et ApS eller A/S. Særligt for erhvervsejendomme er det vigtigt at få overblik over den beskatning, et salg resulterer i, som fx af tidligere foretagne afskrivninger og ejendomsavance.


SkatteGuiden Salg af fast ejendom guider dig gennem de nødvendige spørgsmål for at kunne afgøre om salget af en ejendom er skattefrit, delvist skattepligtig eller fuldt skattepligtig for ejeren. Hvis salget er skattepligtigt, leverer guiden en komplet og overskuelig ejendomsavanceopgørelse til brug for ejerens selvangivelse.

Køb salg af fast ejendom

 

Det får du med SkatteGuiden Salg af fast ejendom

Guiden genererer løbende dokumenter til brug for rådgivning om salg af fast ejendom:

  • Oversigter med nødvendig information og materialer vedrørende ejer og ejendom
  • Ejendomsavanceopgørelse ved delvist eller fuldt skattepligtigt salg af fast ejendom
  • Samlet oversigt over hele det indtastede talgrundlag
  • Sammenligningsgrundlag for ejendomsværdier for ejendom købt før 19. maj 1993, guiden vælger den mest fordelagtige ejendomsværdi til ejendomsavanceopgørelsen
  • Opgørelse over skattemæssige afskrivninger for op til fem bygninger pr. ejendom
  • Skabelon til værdiforringelseserklæring til brug for grundarealer over 1.400 m2
  • Vejledning i muligheder og krav til at genanbringe ejendomsavance
  • Uddybende forklaringer til ejendomstyper inklusive beskatningsforhold
  • Tjekliste til opfølgning på et salg af fast ejendom
  • En logfil med dokumentation for arbejdshandlinger for hver sag
  • Nye regler, satser, fradrag mv. indarbejdes løbende af førende eksperter

Guiden håndterer 13 forskellige typer af ejendomme med én person eller ét selskab som ejer:

  1. En og tofamilieshus, herunder anparter i disse
  2. Ejerlejlighed til beboelse
  3. Sommerhus
  4. Udlejningsejendom (flere end to lejemål)
  5. Erhvervsejendom, herunder ejerlejlighed anvendt erhvervsmæssigt
  6. Blandet ejendom (erhverv og ejerbolig)
  7. Blandet ejendom, hvor ejerbolig er totalskadet
  8. Landbrugsejendom, der ikke anvendes erhvervsmæssigt
  9. Bygning på lejet grund
  10. Aktie-, anparts- eller andelslejlighed
  11. Ubebygget grund
  12. Ubebygget grund, hvorpå der har været en bygning
  13. Boliginteressentskab (lejligheder)


Sådan fungerer SkatteGuiden Salg af fast ejendom

SkatteGuiden Salg af fast ejendom guider dig sikkert gennem gældende regler og bestemmelser vedrørende eventuel beskatning af et forestående ejendomssalg. Du guides kun til at give det input, der er relevant i den konkrete sag.

Via en kombination af spørgsmål og indtastning af tal vedrørende køb, salg, afskrivninger, ejendomsværdier m.v., føres du gennem guiden. I emneboksene herunder kan du læse om, hvordan guiden anvender de tal, du indtaster.

Læs om, hvordan guiden anvender de tal, du indtaster:


Guiden opgør fortjeneste eller tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Opgørelsen indledes altid med beregning af genvundne afskrivninger på bygninger og installationer for afskrivningsberettigede ejendomme. Det skyldes, at ikke genvundne afskrivninger og tab efter afskrivningsloven skal fragå i ejendommens købssum i ejendomsavanceopgørelsen.

I guiden indtaster du oplysninger om, hvorvidt der er foretaget skattemæssige afskrivninger på bygninger og installationer samt en række oplysninger om salgssum for bygninger mv., afskrivningsgrundlag og foretagne afskrivninger for hver enkelt bygning. Guiden kan håndtere ejendomme med op til fem bygninger.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 A kan den faktiske kontantomregnede købssum for ejendomme anskaffet før den 19. maj 1993 pristalsreguleres, guiden foretager pristalsreguleringen.

Guiden medregner det årlige såkaldte 10.000 kroners tillæg fra og med 1993 i købssummen. Købssummen forhøjes med udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer. Efter indtastning af udgifter pr. kalenderår, forhøjer guiden med beløb, som overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår.

For visse ejendomme gives et bundfradrag i fortjenesten. Guiden tillægger bundfradraget, hvis ejendommen er anvendt til ikke-erhvervsmæssigt landbrug, gartneri el.lign. eller er en blandet ejendom, og ejeren har ejet ejendommen i mindst fem år, og den har været helårsbolig for ejeren i hele eller en del af ejertiden, og salget omfatter boligen med tilhørende grund og have.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 A kan den faktiske kontantomregnede købssum for ejendomme anskaffet før den 19. maj 1993 pristalsreguleres, guiden foretager pristalsreguleringen.

Guiden medregner det årlige såkaldte 10.000 kroners tillæg fra og med 1993 i købssummen. Købssummen forhøjes med udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer. Efter indtastning af udgifter pr. kalenderår, forhøjer guiden med beløb, som overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår.

For visse ejendomme gives et bundfradrag i fortjenesten. Guiden tillægger bundfradraget, hvis ejendommen er anvendt til ikke-erhvervsmæssigt landbrug, gartneri el.lign. eller er en blandet ejendom, og ejeren har ejet ejendommen i mindst fem år, og den har været helårsbolig for ejeren i hele eller en del af ejertiden, og salget omfatter boligen med tilhørende grund og have.

Det er ejendommens karakter og faktiske anvendelse på salgstidspunktet, der er afgørende, og ikke den vurderingsmæssige status. Er der forskel mellem ejendommens karakter og faktiske anvendelse på salgstidspunktet og den vurderingsmæssige status, tilrådes, at man inden salget enten får ejendommen omvurderet eller anmoder SKAT om et bindende svar.

Skattefrit salg: Ejer kan sælge skattefrit, hvis ejendommen reelt har været ejerens helårsbolig eller supplerende helårsbolig i hele eller en del af ejertiden. Hvis ejendommen er et sommerhus, skal det have været anvendt til private formål. Ejeren skal kunne dokumentere anvendelsen af ejendommen. Grundarealet for ejendommen skal være under 1.400 m2 eller, hvis arealet er større, skal det dokumenteres, at udstykning vil forringe ejendommens værdi væsentligt.

Delvist skattefrit salg: Ejendomme, der anvendes til både beboelse og erhverv såkaldt blandet ejendom, kan være omfattet af fuld skattepligt eller skattefrihed for ejerboligen. Det beror på den procentvise fordeling mellem bolig og erhverv og den faktiske anvendelse af boligen. Der gælder samme regler for beskatning i forhold til grundareal som for helårsboliger, der ikke anvendes erhvervsmæssigt.


Sådan bruger du guidens resultat

Guiden giver dig dokumentation, du kan anvende, når du rådgiver din kunde om salg af fast ejendom, uanset om salget er skattefrit eller skattepligtigt, samt giver dig et arbejdsredskab til let at foretage de komplicerede beregninger, som er grundlaget for en komplet avanceopgørelse. Med resultaterne fra guiden kan du vejlede kunden om beskatning, tab og genanbringelse af ejendomsavance.

Beskatning

Fysiske personer beskattes af den opgjorte ejendomsavance som kapitalindkomst. Genvundne afskrivninger og tab på afskrivningsberettigede bygninger beskattes som personlig indkomst.

Hvis ejeren anvender virksomhedsskatteordningen, skal både ejendomsavance og genvundne afskrivninger og tab på afskrivninger medregnes til virksomhedens indkomst.

For juridiske personer medregnes både ejendomsavance, genvundne afskrivninger og tab på afskrivningsberettigede bygninger i selskabets skattepligtige indkomst.

Tab

Tab efter ejendomsavancebeskatningsloven kan ikke modregnes i anden indkomst. Tab kan kun modregnes i andre fortjenester.

Fysiske personer: Hvis der opstår et tab ved salg af fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, kan tabet alene modregnes i andre skattepligtige ejendomsavancer i det pågældende år. Hvis tabet ikke kan anvendes i indkomståret, hvor tabet er realiseret, kan det overføres til en ægtefælle. Den resterende del kan fremføres uden tidsmæssig begrænsning til modregning i senere skattepligtige ejendomsavancer hos den fysiske person og dennes ægtefælle.

Juridiske personer: Hvis der opstår et tab ved salg af fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, kan tabet alene modregnes i andre skattepligtige ejendomsavancer i det pågældende år. Den resterende del kan fremføres uden tidsmæssig begrænsning til modregning i senere skattepligtige ejendomsavancer efter ejendomsavancebeskatningsloven. Der er ikke mulighed for at overføre et tab til et sambeskattet selskab.

Genanbringelse af ejendomsavance

Beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom kan under visse betingelser udskydes ved at erhverve en ny erhvervsejendom eller ved at ombygge, tilbygge eller nybygge på en eksisterende erhvervsejendom. Der er en lang række forhold, der skal være opfyldt, og man skal sørge for at overholde frister og informationspligt i forhold til SKAT. Guiden leverer en systematisk vejledning.

Genanbragt ejendomsavance i ejendom, der kan sælges skattefrit: ved genanbragt ejendomsavance i en ejendom, der kan sælges skattefrit, gør guiden opmærksom på, at selv om salget af en ejendom er skattefrit, skal der altid ske beskatning af genanbragt fortjeneste, når den ejendom, hvori fortjenesten er genanbragt, efterfølgende har ændret karakter. Ændringen kan være, at hele ejendommen er blevet omklassificeret til et parcelhus eller, at den erhvervsmæssigt anvendte del er begrænset i forhold til tidspunktet for genanbringelsen.


SkatteGuiden - gratis prøveperiode i 3 dage!

Lige nu kan du få en 3-dages gratis prøveperiode på modulerne 'Virksomhedsordningen' og 'Salg af fast ejendom' i SkatteGuiden: Oplev selv værdien af værktøjet.


Prøv